城市规划管理新人必须了解的概念

内容提要：本讲主要讲述了城市规划常用术语和指标的相关内容，以及城市规划编制的相关内容。

   重点、难点：
掌握城市规划常用术语和控制指标
熟悉城市规划编制、建筑高度控制、城市居住区规划设计 　　一、城市规划常用术语和指标

　　在实际中，经常遇到下列城市规划指标或有关名词：

　　1.用地性质：是指规划用地的使用功能。

　　2.用地面积：是指规划地块划定的面积。

　　3.用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

　　4.容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积／建筑用地面积

　　其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和；建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征用地。

　　5.建筑控制高度：又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。

　　6.建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（％），即：

　　建筑密度=建筑基底总面积／建筑用地面积

　　7.绿地率：是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率（%）。

　　8.交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入。口的方向和位置。

　　9.停车泊位：是指地块内应配置的停车位数量。

　　10.道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

　　11.建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

　　12.建筑红线后退距离：是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。

　　13.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。

　　14.日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。

　　15.日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

　　16.城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。城市要按规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

　　17.城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
    二、建筑高度控制

    场地内建筑物的高度影响着场地空间形态，反映着土地利用情况，是考核场地设计方案的重要技术经济指标。在城市规划中，常常因道路退让、航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑等级、防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。
   用以控制场地建筑高度的指标主要有建筑限高、建筑层数(或平均层数)，二者之间的  关系取决于建筑物的层高。建筑限高适用于一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核。
   (一)建筑层数
    这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板高出室外地坪不超过1．5m者，不计人层数内。建筑层数的控制与建筑限高的控制基本类似。
   根据《民用建筑设计通则》(GB 50352–2005)第3．1．2条的规定，民用建筑按地上层数或高度分类划分为：
   (1)住宅建筑按层数分类；一层至三层为低层住宅；四层至六层为多层住宅；七层至九层为中高层住宅；十层及十层以上为高层住宅；
   (2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；
(3)建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
  （二）平均层数
    指基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层
平均层数（层）＝总建筑面积(m2)/建筑基地面积之和(m2)
一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。
住宅平均层数（层）＝住宅建筑面积总和(m2)/住宅基地面积总和(m2)
   (三)极限高度
    建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，以保护空中航线的安全及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定为准。有时，也采用最高层数来控制，但二者含义略有不同。
   (四)建筑高度的限制
    建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝对海拔高度作为建筑限高的控制值。   
   《民用建筑设计通则》(GB 50352–2005)第4．3条对建筑高度控制有以下规定：
   (1)建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：
   a．对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；
   b．沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；
   c．机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；
   d．当建筑处在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内时，也应控制建筑高度。
   此外，建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。
(2)建筑高度控制的计算应符合下列规定：
   a．在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，以及当建筑处在国家或地方公布 的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内时，建筑控制高度应按建筑物室外地面至女儿墙作为建筑物和构筑物最高点的高度计算；
   b．在对建筑高度有特别要求的地区的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计入建筑高度内：
   a)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房且占屋顶平面面积不超过1／4者；
   b)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；
   c)空调冷却塔等设备。


    三、密度及容量控制

    (一)用地面积
    1、用地面积 是指可供场地建设开发使用的土地面积，即由场地四周道路红线(地产线)所框定的用地总面积-其常用单位为公顷(hm2)。有时也用亩(1hm2＝15亩＝10000m2)表示。
   用地面积是计算场地其他控制指标的基础，应予准确把握。
   用地面积与用地形状对场地使用和建设项目的功能布置有很大影响。不同性质、规模  的建设项目对场地的用地面积有不同的要求，应根据具体情况进行分析。

  　2、城市用地评价的方法、内容是：在对评价范围的自然条件和开发的区位条件进行全面调查研究的基础上，根据当地的特点确定评价因素及其指标，通过综合分析评价，最后将评价结果绘制在图上。城市用地评价中的工程评估，是对可能作为城市建设用地的自然条件的工程评估，通常根据地下水位的深度、洪水淹没范围、

　　地基承载力、地形坡度等自然条件，评估用地适于建设的优劣程度，一般分为如下3类：

　　1.适宜城市建设用地。

　　2.基本适宜城市建设用地。

　　3.不适宜城市建设用地。它是指自然条件很差，在现有的技术经济条件下要付出 很大代价进行改造才能用于建设的用地。这类用地的主要类型有：（I）承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类；（2）坡度超过20％ 的坡地；（3）经常被洪水淹没、且淹没深度超过1.5m的土地；（4）受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。此外，基本农田保护区、地下有开采价值 的矿藏、历史文化等类保护区、军事用地等也属于不适宜进行城市建设的用地。



   (二)建筑密度
    建筑密度亦称建筑覆盖率或建蔽率。
   建筑密度是指建筑基地面积之和与总用地面积之比。单位：％。
   建筑密度表达了基地内建筑直接占用土地面积的比例。
   建筑密度＝各类建筑基地面积的总和/场地用地面积X100％
   式中，建筑基地面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计算。
   建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。从而反映了土  地的使用效率。建筑密度越高，场地的室外空间越少，可用于室外活动和绿化的土地越少；可见，建筑密度也间接反映了场地内开放空间的比例，并与场地环境质量相关。
   建筑密度过低，则场地内土地的使用很不经济，甚至造成土地浪费，影响场地建设的经济效益。另一方面，过高的建筑密度又会引起场地环境质量的下降，严重的还 会影响建设项目功能的正常发挥。可见，场地的建筑密度应有一个合理的取值，它受到建设项目的性质、建筑层数与形式、场地的位置与地价等诸多因素的制约，应 视具体情况进行认真分析。
   在控制性详细规划中，一般对场地的最高建筑密度作出明确限定，设计时应严格执行。   
   (三)建筑系数
  建筑系数是指场地内所有建筑物、构筑物、露天设备、露天堆场及露天操作场等占用的土地占场地总用地面积的百分比（％）
   与建筑密度这一概念相类似，建筑系数指标也适用于描述场地内土地的直接使用状况：但主要应用王工业企业场地设计中，并侧重于场地使用经济性的考核。
   根据《工业企业总平面设计规范》(GB 50187–93)的规定，上式中各项参数应按下列规定计算：
(1)场地(厂区)用地面积指厂区围墙内的用地面积，按围墙中心线计算。
   (2)建筑物、构筑物用地面积：新设计的按建筑物、构筑物外墙建筑轴线计算；现有的按外墙皮尺寸计算；圆形构筑物及挡土墙，按实际投影面积计算；贮罐区按 成组设备的最外边缘计算，当设有防火堤时按防火堤轴线计算；球罐周围有铺砌场地时，按铺砌面积计算；栈桥按其投影长宽乘积来计算。
   (3)露天设备用地：独立设备应按其实际用地面积计算；成组设备应按设备场地铺砌范围计算，但最多只计算至设备基础外缘1．2m处。
   (4) 露天堆场用地面积按堆场场地边缘线计算。
   (5)露天操作场用地面积按操作场场地边缘计算。
   (四)场地利用系数
   场地利用系数仅用于考核工业企业场地的土地利用情况，是场地内直接使用的土地(指场地内所有建筑物和构筑物用地、露天设备用地、霹天堆场及露天操作场用 地、铁路用地、道路和广场用地、工程管线用地等)占场地总用地面积的百分比，由于属于工业企业的用地概念，在此不再赘述。
   (五)容积率
建筑容积率是指建筑基地内总建筑面积与总占地面积之比
建筑容积率＝总建筑面积./总用地面积
容积率为一无量纲常数，没有单位。
一般容积率为1～2时为多层，4～10时为高层。
   (六)通则规定   
   《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)第4．4条对建筑密度、容积率和绿地率等有以下规定：
  （1）建筑设计应符合法定规划控制的建筑密度、容积率和绿地率的要求。
  (2)当建设单位在建筑设计中为城市提供永久性的建筑开放空间并无条件地为公众使用时，该用地既定建筑密度和容积率可给予适当提高，且应符合当地城市规划行政主管主管部门有关规定。


    四、建筑规模控制
    (一)统一计算方法
    为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，国家颁布了国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T 50353—2005)。以下是该规范对计算建筑面积的规定：
   (1)单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
  a．单层建筑物高度在2．20m及以上者应计算全面积；高度不足2．20m者应计算1／2面积。
b．利用坡屋顶内空间时，净高超过2．10m的部位应计算全面积；净高在1．20m至2．10m的部位应计算1／2面积；净高不足1．20m的部位不计算面积。
   (2)单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按    其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在    2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (3)多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2。20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (4)多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2．10rn的部位应计算全面积；净高在1．20m至2．10m的部位应计算1／2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不计算面积。
   (5)地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (6)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2．20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2．20m的部位应计算 1／2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋 顶内，场馆看台下的空间不应计算面积。
   (7)建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (8)建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。
   (9)立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (10)有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (11)建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。
   (12)有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算。
  （13)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (14)设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围
水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。
   (15)建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯并、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
   06)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2．10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算。
   (17)有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1／2计算。
   (18)建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。
   (19)有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1／2计算。
   (20)高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
   (21)以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
   (22)建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
   (23)建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
   (24)下列项目不应计算面积：
   a．建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。
   b．建筑物内的设备管道夹层。
   c建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
   d．屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
   e．建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
   f. 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2．10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。   
   J．无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
   h．自动扶梯、自动人行道。
   i独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
   (二)特殊规定
    《住宅建筑设计规范》(BCJ 96–98)规定，在住宅中套内使用面积的计算应符合下列规定：
   (1)套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和。
   (2)跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计人使用面积。
   (3)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。
   (4)内墙面装修厚度计入使用面积。

   五、绿化控制
    (一)绿化覆盖率
   绿地面积(重叠部分不重复计)的总和占基地总用地面积的百分比，单位：％。—般不包括屋顶绿化。
绿化覆盖率直观地反映了基地的绿化效果，但使用中统计较为繁杂。
绿化覆盖率（％）＝绿化覆盖面积/总用地面积×100％
   (二)绿化用地面积
指建筑基地内专以用作绿化的各类绿地面积之和，单位：m2。
   (三)绿地率
指建筑基地内，各类绿地面积的总和占总用地面积的百分比，单位：％。
  绿地率＝各类绿地面积的总和/总用地面积×100％



    六、城市化的概念和衡量指标
　　（一）城市化的概念和衡量指标

　　城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。

　　衡量城市化发展程度的数量指标是“城市化水平”，它一般用国家或一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。其实质是反映了人口在城乡之间的空间分布。

　　（二）城市化的类型

　　1.向心型城市化与离心型城市化

　　如果从城市中心来考察城市发展过程，城市化有两大阶段：一是向城市中心集聚的向心型城市化（又称集中型城市化）；二是从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（又称分散型城市化）。城市发展的初中期主要是向心型的，城市发展的中后期主要是离心型的。

　　在城市离心发展过程中又有郊区化（又称郊外化）和逆城市化两种不同类型和不同阶段。郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。

　　城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，可以分为如下4个阶段：（1）“绝对集中”时期：（2）“相对集中”时期（3）“相对分散”时期（4）“绝对分散”时期

　　中国的城市化就整个过程看，仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型 城市化阶段。这一阶段的主要特点是：（1）城市化速度明显加快，（2）乡村城市化推动了小城镇的发展，（3）城市集聚规模迅速扩大，为此，中国实行“严格 控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针。

　　2.外延型城市化与飞地型城市化

　　按照城市离心扩散方式的不同，城市化可分为外延型城市化和飞地型城市化。如果 城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式称为外延型城市化。如果在推进过程中，出现了空间上与建成区断开，职能上与中心城 市保持联系的城市扩散方式，则称为飞地型城市化。

　　飞地型城市化一般在大城市的情况下才出现。

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