地产最大的谎言，一场集体注水的泡沫狂欢

感谢楼市头条（ID：lsttcz）授权发布  作者：渔村村长

地产方向的话题，一向引人目光。

今天，先讲一个和尚合作挑水的故事。

某天住持让两位小和尚下山挑水。


两个小和尚觉得独自挑水太累，便用合作的方式，每次两个人挑一桶。


两人一下午总共挑了十桶水。


晚上住持遇到小和尚甲，问挑了多少，甲回答说十桶。后来又问小和尚乙挑了多少，小和尚乙也说十桶。


住持以为挑了二十桶水，但其实水缸只多了十桶。因为住持不知道，小和尚们搞的是合作挑水。


后来，另外两个小和尚也发现了其中奥秘，也加入进来，一起合作挑水。


于是，在住持看来，四个小和尚一共挑了40桶水，但水缸里却只有10桶。

为什么要说这个故事，是因为这就是中国地产商们的数学逻辑。国内的许多房企们，2017年的销售数据，就是这么来的。


小学生都知道的1+1=2，在地产商们看来并不一定正确。在地产商们看来，1+1既可以等于2也可以等于100，只要他们高兴，只要他们愿意，每一个答案可能都是正确的。


因此，如果有一天，有人告诉你，中国房地产行业一年的销售额会超过当年全国的GDP，你也千万不要感到惊讶。

NO. 1｜壹

都说数字不会骗人，但数字其实也最能骗人，尤其在缺乏对数据的严格监管的时候。


随便列几家房企的数据给你看下：


1、某排名前三的大型房企，其2017年共实现合同销售金额5508亿元。但根据克而瑞的榜单，归属于它的权益金额仅有3961.1亿元。


2、闽系房企的黑马旭辉，其2017年合同销售金额为1040亿元，但年报公布的权益金额只有550亿元，权益比例仅为52.9%。（）


3、去年卖了600多亿、排名34位的浙系房企传统“二哥”滨江集团，2017年合同销售金额为615亿元，但根据克而瑞榜单，其权益金额仅260亿元，权益占比仅47%。


4、绿城2017年合同销售金额1457.1亿元，但根据克而瑞榜单，其权益销售金额540.2亿元，权益比例37%。也就是说，几乎三分之二的销售额并不归属于他们。


5、这还不算最过分的。根据克而瑞榜单，朗诗2017年合同销售金额306.2亿元，权益销售金额101.1亿元，权益比例只有33%！


可能你要问，上面这些案例有几个意思呢，又是销售额、又是权益销售额的。


这么说吧，权益销售额是根据你投入多少分得的部分，比如一个100万销售额项目你占70%的股权，那你的权益销售额就是70万。


但开发商在计算销售额时，就像上面的和尚合作挑水一样，只要参与了，不管是占股70%，还是占股1%，它都会按照100%来计算。


因此，一个项目有几个开发商参与合作，就要被重复计算几倍。

图片|网络

NO. 2｜贰

你可能要说，不就是几个开发商玩点数字游戏么，没啥的。



但你看完下面这几组数据，或许你会改变想法。


2017年，排行榜前200房企的流量销售金额之和为78881.6亿元，而权益销售金额为65948.4亿元，两者差值达到了12933.2亿元。


这近1.3万亿就是被重复计算的，是百分之百的水分，是空气，也可以说是注水。


12933.2亿元是什么概念呢？


在2017中国城市GDP排行榜上可以排第9名，仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉这8个城市。

上面这个表，是我根据克而瑞榜单统计的房企流量金额与权益金额的差值之和，曲线越陡峭说明这个区间的房企销售额注水越严重。


比如，
前10强房企共注水6129亿，
前20强房企共注水9121.7亿，
前30强房企共注水9938.6亿，
前40强房企共注水11106亿，
前50强房企共注水11494.4亿，
前60强房企共注水11773.3亿，
依此类推。



你可以看到，前30强房企的曲线尤为陡峭，30强以后的越来越平滑，分界线这里，正是那些年销售额刚突破500亿、计划要突破千亿的那些房企。


这也就是说，越大的开发商，越有规模冲动，越有注水的冲动。


不信你看下面这张图，前十大房企销售额一共注水6129亿，11-20大房企注水2992.7亿，和他们的注水程度相比，40强以后的几乎可以忽略不计了。

百强代表房企2017年销售额同比增长率与权益比例情况 图表来源|中指院

从上面这张图你还可以发现，这一点在集体冲击千亿的一些闵系房企上表现得尤为明显。

这个注水是从哪儿开始的呢？


答案是拿地。


还是以旭辉为例。


2017年，旭辉共拿地1320万平方米，合同总代价为1083亿元。但其中，新增权益面积仅有590万平方米，应占土地代价仅为452亿元；


截至2017年底，旭辉合计拥有建筑面积3100万平方米，但应占建筑面积仅为1600万平方米。


也就是说，上面这些数据，都要缩水一半才是旭辉的真实水平。


上面已经说过了，因为旭辉的很多地块都是联合拿地，但一旦开发，却是按照100%的权益计算。因此，在地上的水份最终会通过销售额体现出来。


因此，从合作拿地，到合作开发，在完全了地产开发的这一周期后，销售额的水份就这么被注入了。

图片|网络

NO. 3｜叁

那么问题来了，为什么房企要注水？


因为从中国房地产业诞生的那一天起，从开发商上市的那一天起，他们就天然会有注水的强烈冲动。


这么多年来，我们自始至终都强调规模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府还是忽悠投资者或者员工也好，规模永远都是最重要的指标，所以房企们才会拼命地冲规模。


为什么这两年来，一些房企纷纷喊出销售过千亿、数千亿的战略目标？为什么一些前两年不知名的房企，2017年销售业绩突飞猛进，各种榜单都排在前面？

我数了下，在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家。据克而瑞统计，近期有50家房企都提出了千亿计划。

因为在“强者恒强、弱者渐弱”的丛林法则下，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。


特别是最近几年银行对房地产贷款收紧，目前很多银行都是看排名放贷，对房企来说，只有拼命做大规模，在行业排行榜上位居前列，才有可能获得比同行更低的贷款利率。


但问题又来了，难道金融机构不清楚其中的门道？如果他们清楚，他们为什么又睁一只眼闭一只眼？


对于这两个问题，我能给出的回答的是。


第一，金融机构绝对不是sb，这些问题他们清楚。


第二，金融机构之所以选择装傻，是因为在这个世界里，所谓的是非曲直，所谓的黑白，都是由强者来书写的，由利益相关者来书写的。因此，只要大家还在同一条船上，只要大家现在都有得赚，一切都好说。要是万一哪天，地产公司出事了，金融机构翻脸比翻书还快，不信你走着瞧。


之所以数据注水在房地产行业中盛行，首先是由于概念厘定不清。无论是政府监管层，还是证券交易所，都没有给某些指标例如“销售额”下一个严格的定义，或是定好详细的标准。这就给了一些房企“合法注水”的机会。


没有标准自然也就没有监管，从证监会到各地的房管局，国内没有任何监管机构负责监管这些数据。哪怕是监管相对严格的港交所，也没有对这方面的数据进行有效监管。

图片|网络

NO. 4｜

肆

刚刚打完的这场贸易战，虽然我们经过了艰苦卓绝的努力，终于和美国人打成了平手。但回过头来复盘，川普更给了所有中国人一个令人不寒而栗的警示和提醒。如果全面开打经济战，中国或许同美国根本不在一个可论战的层面上。


中国经济固然很牛掰，但很显然的是，川普深知中国经济存在致命缺陷或软肋，而且知道这缺陷或软肋在哪——我们大，却不强。


一直以来，我们的企业狂热的追求大，但在庞大的规模背后却是虚胖羸弱的体质，量比别人大，收入却比别人低，收入都比不过，产值和利润更是比不过，所以得到了“大而不强”的评价。


这一点不仅体现在高科技、体现在制造业，在房地产行业更是体现得淋漓尽致。


但中国发展到了这个阶段，与房地产仍旧疯狂扩张形成鲜明对比的是，代表着我们这个国家和民族的产业遇到了大问题。有人开玩笑说，贸易战打起来了，美国出一个英特尔，我们出一个XX地产。美国再出一个苹果，我们还可以出一个XX地产。至于打不打得过，大家心知肚明。


哪怕这些房企们可以两耳不闻窗外事，一心只有规模梦。但是，贸易战牵一发而动全身，这个世界上从来不会有没有输家的金钱游戏。


在销售数据这个“硬指标”加速突破一个又一个千亿背后，“水分”渐渐增多的销售数据却越来越不能反映房企真实实力。伴随销售的高歌猛进和拿地拿到手软，公司核心利润率低迷、现金流承压以及负债率上升等一处处暗礁也在时刻逼近着这些房企。


中原地产首席分析师张大伟对此评价说，在资金收紧下，未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险，尤其是新加入榜单的企业。


唯一的悬念恐怕在于，泡沫什么时候会破，又会是由哪家房企来引爆？

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